Жилищный вопрос: легко о сложном

Информация о пользователе

Привет, Гость! Войдите или зарегистрируйтесь.


Вы здесь » Жилищный вопрос: легко о сложном » Проверяем документы на покупаемую квартиру » Как проверить юридическую чистоту квартиры?


Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Сообщений 1 страница 11 из 11

1

Как же проверить юридическую чистоту квартиры перед ее приобретением? В большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, подготовленные для совершения сделки, в них содержится вся необходимая информация. И проверка сводится к установке подлинности документов и их правильному чтению. Преимущество риэлтора в том, что он умеет правильно читать, то есть знает, на что именно нужно обратить внимание.
Вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В домовой книге записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Чтобы получить доступ к этой информации, необходимо взять расширенную выписку из домовой книги (существует еще сокращенная выписка, где указаны только лица, проживающие в квартире в данный момент). Такую выписку может взять владелец квартиры (ответственный квартиросъемщик) или его доверенное лицо.
Обычно риэлтер и становится таким доверенным лицом, то есть получает от владельца квартиры доверенность на сбор документов и самостоятельно получает в РЭУ или ЖЭКе такую выписку. Однако некоторые недобросовестные агенты могут переложить стояние в очередях и, соответственно, получение выписки на самого владельца.

Рекомендации: необходимо присутствовать при получении расширенной выписки из домовой книги.

Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов не потерялся. То есть, если вы видите, что кто-то из них был выписан не по новому адресу, а временно в места лишения свободы или на лечение в психоневрологический диспансер, от покупки такой квартиры лучше отказаться.
Кроме того, если не все лица, прописанные в квартире, участвовали в приватизации, то необходимо удостовериться, что они написали в Департамент муниципального жилья отказ от приватизации. Это не относится к несовершеннолетним, так как они в любом случае участвуют в приватизации той квартиры, в которой проживают, если это право уже ими не было использовано раньше. Также, если жилец в момент приватизации был выписан из квартиры, но не постоянно на другое место жительства, а временно (работа за рубежом, пребывание в местах лишения свободы), то он также сохраняет право на приватизацию и может его истребовать.

Далее нужно посетить Росрегистрацию. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация обо всех существующих правах на квартиру, а также об их ограничениях или обременениях. В расширенной выписке из реестра содержится вся информация обо всех правах, когда-либо возникавших на данную квартиру и об основаниях для их изменения, перехода или прекращения.

Рекомендации: необходимо присутствовать при получении выписки из реестра Росрегистрации.

Невозможно описать все нюансы правильного чтения выписки из реестра прав, поэтому остановимся на моменте унаследованной квартиры.

Дело в том, что у нас государство не ищет родственников умершего. И если неучтенный претендент на свою долю в наследстве появится в течение трех лет и сможет доказать свои права, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными. К тому же среди наследников есть группы лиц, которые должны получить свою долю в любом случае, даже если квартира была завещана кому-то другому. Это несовершеннолетние дети, престарелые родители усопшего или его подопечные. Провести проверку, доказывающую отсутствие таких претендентов, - невозможно. В этом случае можно сделать две вещи. Отказаться от сделки, если с момента принятия наследства прошло не менее трех лет. Или, если точно известно, что у наследника и владельца квартиры есть родственники, то получить Выписку из Нотариальной книги у того нотариуса, который оформлял наследство. В выписке должно быть указано, что остальные известные наследники подписали отказ от вступления в наследство.

Рекомендации: необходимо присутствовать при получении такой выписки из Нотариальной книги.

Квартира принадлежит владельцу, но была приобретена на основании договора с пожизненным проживанием бывшего владельца. Должно быть, свидетельство о смерти бывшего владельца. Продать квартиры собственник может и при его жизни, но бывший владелец сохраняет право пользования жильем.

Рекомендации: необходимо посетить ЗАГС при получении дубликата свидетельства о смерти бывшего владельца.

Существуют какие-либо иные обременения или ограничения прав. В этом случае вам следует быть готовым к тому, что Росрегистрация не зарегистрирует сделку либо квартира перейдет в вашу собственность, но ограничения или обременения сохранятся. Здесь невозможно дать общий совет, все зависит от конкретного случая.
Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять эти права, то есть быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у вас есть малейшие сомнения на счет вменяемости продавца, если вы подозреваете, что продавец злоупотребляет алкоголем, то необходимо потребовать справки из ПНД и НД (психоневрологический и наркологический диспансеры). Возможно, этим вы даже обидите человека, многие действительно обижаются. Но сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или недееспособным понимать значение своих действий,- ничтожна (недействительна). И слишком много случаев мошенничества было основано именно на применении этой правовой нормы. Особенно это касается случаев, когда продавцами являются пожилые люди или явные алкоголики.
Такую справку нельзя получить по доверенности, ПНД и НД выдают информацию о гражданине только самому гражданину.

Рекомендации: необходимо присутствовать при получении этих справок.

Также необходимо отметить, что передача информации между медицинскими учреждениями в нашей стране «хромает». Поэтому, если продавец менял место жительства, то справку необходимо получать не только из диспансера по последнему месту жительства, но и из предыдущих.
Если вам очень уж понравилась квартира, собственник которой состоит на учете в НД или ПНД, то можно провести медицинское освидетельствование продавца непосредственно в присутствии нотариуса при совершении сделки или получить согласие опекуна или попечителя, заверенное в органах опеки и попечительства.
Все остальные документы, как правило, лишь подтверждают полученную информацию.

Рекомендации: если в каком-либо документе содержится информация, противоречащая другим документам, то здесь, скорее всего, имеет место нечеткая и несвоевременная передача данных между инстанциями.

В этом случае необходимо пройти по тем ведомствам, которые не передали вовремя информацию, получить от них копии соответствующих распоряжений или постановлений и передать их туда, куда информация не дошла. Если при этом появляются какие-то ограничения и обременения прав или появляются третьи лица, которые могут предъявить свои права на квартиру, то можно похвалить себя за грамотно проведенное расследование и продолжить поиски квартиры.

2

РЕШИЛИ ДЕЙСТВОВАТЬ САМОСТОЯТЕЛЬНО? ПРОВЕРЬТЕ СВОЮ ГРАМОТНОСТЬ.

1. ВЫ ЗНАЕТЕ КТО В ПОКУПАЕМОЙ КВАРТИРЕ БЫЛ ПРОПИСАН (ЗАРЕГИСТРИРОВАН).

2. ВЫ ЗНАЕТЕ КОГДА И ОТЧЕГО УМЕРЛИ ЛЮДИ, ЖИВШИЕ В ЭТОЙ КВАРТИРЕ.

увеличить

3

3. Вы знаете всю историю квартиры по собственникам.

4. Вы знаете все о тех собственниках, которые приватизировали данную квартиру.

5. Вы знаете, что нарушения прав несовершеннолетних нет, все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом.

увеличить

4

6. Вы  знаете, что получены все необходимые согласия (наследников, супругов) на совершение сделки.

7. Вы знаете, что жильцы и собственники не состояли и не состоят на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере.

8. Вы знаете, что у жильцов и собственников квартиры не было серьезных проблем с правоохранительными органами.

9. В знаете, что из квартиры не выбывали в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки, в сопредельные области и государства.

увеличить

5

10. Вы знаете, где и в каких условиях живут дети, ранее выбывшие из квартиры.

11. Вы уверены, что паспорта всех лиц, участвующих в сделке, действительны и являются подлинными.

12. Вы можете поручиться за подлинность всех документов (в том числе правоустанавливающих, БТИ, РЭУ, налоговых органов и т. п.), собранных сейчас и использованных в предыдущих сделках.

13. Вы знаете, что дому не угрожает снос или реконструкция.

14. Вы знаете, что квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию.

15. Вы точно знаете, как (в каком порядке, и в каких банках) проводятся расчеты.

увеличить

6

Чтобы установить юридическую чистоту квартиры, необходимо проверить (смотрим файл):

Оснований для признания сделки недействительной более чем достаточно (смотрим файл):

увеличить

7

Теперь подробно: как проверить.

увеличить

8

I. Проверка паспорта клиента.

II. Проверка документов на квартиру или дом.

III. Опрос соседей.

IV. Проверка цепочки отчуждения.

V. Проверка юридических запрещений.

увеличить

увеличить

9

ПОРЯДОК ЭКСПЕРТИЗЫ ДОКУМЕНТОВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

увеличить

увеличить

увеличить

увеличить

увеличить

10

последний рывок

увеличить

11

Чтобы проверить сервис проверки паспортов, необходимо набрать адрес СЕРВЕРА, ГДЕ МОЖНО СДЕЛАТЬ ЗАПРОС (либо выбрать раздел "Проверка документов" на главной странице сайта Федеральной миграционной службы).
Далее выбираем ссылку "Сервис проверки действительности паспортов граждан Российской Федерации" и попадаем на страничку, где нужно заполнить серия и номер паспорта, адрес электронной почты, на который должен прийти ответ на запрос, а также заполнить проверочный код (он нужен, чтобы защититься от интернет-роботов, запрограммированных оставлять рекламные сообщения)
Вскоре на указанный почтовый ящик придёт письмо следующего вида:

Федеральная миграционная служба Российской Федерации
(ФМС России)

Автоматическая служба приема обращений граждан ИАС
"Сервис проверки выданных паспортов РФ" ФМС России

Боярский переулок д.4, г. Москва, 117049

Ваш запрос поступил в открытый информационный сервис "Сервис проверки выданных паспортов РФ" государственной информационной системы миграционного учета ФМС России и прошел регистрацию.
Вы были ознакомлены с условиями предоставления информации из данного сервиса.
Вашему запросу присвоен номер: in0000000 от 00.00.2010

Результаты запроса:

Ответ на Ваш запрос носит справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации рекомендуем обратиться в территориальное подразделение ФМС России.

По Вашему запросу о действительности паспорта РФ 0000 № 000000 получен ответ о том, что данный паспорт "Значится по учету выданных паспортов".

Автоматическая служба приема обращений системы "Сервис проверки выданных паспортов РФ".

Создатели сервиса напоминают, что информация о паспортах граждан РФ, которая находится на официальном интернет-сайте ФМС России, носит справочный характер.
Отсутствие информации о запрашиваемом паспорте (ответ: "В электронных учетах ФМС России в настоящее время не значится") не означает, что паспорт недействителен. Такой ответ дается в случае, если информация о выданном паспорте пока не поступила из соответствующего территориального органа, или же запись о паспорте проходит тестирование в программном комплексе базы.

Обновление данных сервиса проверки паспортов осуществляется еженедельно.


Вы здесь » Жилищный вопрос: легко о сложном » Проверяем документы на покупаемую квартиру » Как проверить юридическую чистоту квартиры?